港龙地产:粮仓优渥充沛，赋能业绩增长

　　2020年疫情爆发以来，经济面临较大挑战，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳健康运行。二季度以来，随着疫情防控形势好转，房企按下复工复产“快进键”，房地产市场逐渐好转。然而海外疫情愈演愈烈，全球新一轮宽松周期打开我国货币政策的调整空间，中央政治局会议强调货币政策要更加灵活适度、引导贷款市场利率下行。在房地产行业机遇与挑战并存的背景下，头部房企2020年销售目标更加强调提升经营质量，通过多种渠道增加融资规模。与此同时，区域性房企应势崛起，借势加速全国性布局，已成为行业不可忽视的群体，未来将成为行业竞争格局的重要参与者。2018年以来港龙中国等内地知名房企在全国性布局加速推进的同时，也开启了房企第三次赴港上市潮，向香港联交所递交材料上市。其中，港龙中国是一家深耕长三角，战略布局全国的知名地产开发商。在5月13日中国指数研究院举办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”上，港龙中国荣获“2020值得资本市场关注的房地产公司”荣誉。下面本文将对港龙中国行稳致远的发展之道进行深度解读。

　　土地储备：

　　粮仓优渥充沛，赋能业绩增长

　　港龙中国于2019年11月，竞得南京浦口区NO.2019G84地块，首入江苏省会南京；2020年1月，以6.35亿竞得海门CR19032地块，南通再落一子；4月28日， 港龙又竞得芜湖县拍2001宗地，首进安徽。港龙中国在土拍市场的积极扩充土储，表明了企业深耕长三角的决心。除公开市场积极拿地外，港龙中国通过收购或投资持有土地使用权的公司等多元化策略增厚土储。经过研究发现，港龙中国投资非常擅于把握城市发展轮动、踩准城市周期，在2019年下半年土地市场趋冷期以价较低的格获取南京浦口、绍兴上虞、南通海门等地的优质地块，现有土储的加权平均楼面地价仅为3227元/平方米。

　　港龙中国土储主要集中在长三角城市群，江苏、浙江两省占比分别为72%、21%。长三角城市群是中国最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域，商品房销售面积和房地产开发投资额占全国的比重均达到15%。长三角整体保持较高投资关注度，港龙中国土储整体抗风险性较强，库存压力相对较小，有利保证未来业绩的增长爆发。

　　发展现状：

　　迁址上海，深耕长三角，战略布局全国

　　港龙中国最早项目是在美丽的江南城市常州落地的，自2010年开始陆续在江苏苏州、南通及盐城等城市布局，随即公司进入高速发展期布局扩展至浙江，综合实力获得全面提升。2018年，拿地上海、杭州等一线和强二线城市，加速长三角深耕布局，同时将业务拓展至华中及西南地区，落子贵州、河南两省。2019年，港龙中国总部迁址上海，助力了公司实现新一轮高质量的发展。今年4月，港龙中国落子芜湖，首次进安徽。芜湖经济总量居安徽第二，是皖南经济、文化、交通和政治中心，作为皖江城市带双核之一和承接长三角产业转移的核心城市，也是安徽省融入长三角区域一体化的“桥头堡”。港龙中国以芜湖为战略支撑点进入安徽，足以体现其深耕长三角的战略聚焦。

　　截至发稿前，港龙中国地产已在5个重要省份、1个直辖市、20多个城市建立业务，拥有60多个开发物业项目。港龙中国地产专注于住宅物业开发，目标客户群体覆盖首次置业型、中端改善型及高端改善型购房者。

　　截至发稿前，港龙中国地产已在5个重要省份、1个直辖市、20多个城市建立业务，拥有60多个开发物业项目。港龙中国地产专注于住宅物业开发，目标客户群体覆盖首次置业型、中端改善型及高端改善型购房者。

　　近年来，港龙中国业务模式更趋灵活，与国内知名开发商建立持续稳定的合作伙伴关系，助力公司短期内实现地产项目倍增，同时能有效分散公司经营风险、保障现金流的稳健性。

　　经营业绩：

　　营收快增，利润攀升，财务稳健

　　据港龙中国最新招股说明书显示：2019年公司实现物业开发及销售收益同比增长19.18%，近三年复合增速达到113.5%；公司销售面积与销售均价持续快速增加，三年复合增长率分别达到79.9%和18.7%。同时，港龙中国积极扩增土储，在上海、杭州、南京、苏州、无锡、绍兴、嘉兴等城市储备大量优质土储达554万方，为新一轮业绩增长打下坚实基础。

　　盈利能力方面，受益于销售溢价能力的提升及有效的成本控制，近三年港龙中国毛利率持续提升，由2017年的21.9%大幅提升至42.7%，毛利率处于行业较高水平；2019年，毛利润同比增长65.38%。得益于合联营项目对净利贡献的大幅提升，净利润率由2017年的7.6%提升至33.8%；2019年，净利润同比增长41.60%，同比增速维持较高水平。同时，公司在手现金充沛，债务结构合理，财务指标处于稳健区间。

　　近两年，港龙中国保持较低净负债率的情况下，2019年仍实现持有现金同比上涨198.5%，股本回报率达39%，公司财务稳健性及盈利能力均较突出。

　　企业发展观：

　　诚信务实，客户为先，用心创新，以诚筑城

　　港龙中国坚定深耕长江三角，战略性拓展华中地区等其他新市场的布局战略。投资上持续采取多元化拿地模式，增厚并优化土地储备，通过城市周期精准研判有效降低拿地成本。拓展多元化融资渠道，建立稳定的银企关系，不盲目加杠杆，优化资本结构，持续提高运营效率及抗风险能力。

　　在土地供应不足与开发商购地意愿强烈的矛盾之下，合作开发模式逐渐成为趋势。港龙中国对外合作上一直保持诚信积极的态度，与不同合作伙伴在包容中寻找协调性，实现专业能力、资源配置能力、管理能力等方面的互补，达到合作共赢。多年以来，港龙中国与碧桂园、万科、融创、中南、正荣、弘阳等知名开发商合作开发的楼盘广获好评。

　　港龙铂樾府.绍兴

　　规模逐步扩大、净利润不断攀升背后，是其对市场变化的敏锐洞察，从而以客户为先，持续改善产品并不断创新。产品是企业接近消费者的直接端口，只有迎合市场需求且质量过硬的产品才能赢得市场尊重和接纳。后疫情时代，购房者的置业需求也会随之产生变化，对绿色环保健康生态的追求逐步提升，企业的竞争力也在逐步回归到产品上。港龙中国基于健康、空间价值、社区互动等概念，不断更新迭代产品线。对于刚需、再改、终改客户，从挖掘需求到捕捉敏感点，形成差异化硬件设施与软性服务，始终将客户需求放在首位。

　　港龙中国以“美好生活筑城者”为企业愿景，不仅在物质空间上为业主积极创造美好生活，更是积极关注业主精神层面的美好感受，并努力构建融洽的邻里关系。为此，为业主量身定制了丰富的品牌活动,如：珠港澳大桥体验之旅、博物馆艺术之旅、港龙之夏社区业主活动等。港龙中国将国际化、人性化的生活理念与内地城市气质相融合，以港式物业标准规范，严苛要求物业管理，打造了军事化安保管理体系、标准化保洁保绿体系、一站式管家服务体系，大大地提高了业主的居住体验。

　　港龙中国虽然快速发展，但仍不忘初心，一直积极在教育平权、儿童健康、绿色环保、文化更新等方面践行社会责任，一直以来，港龙中国持续在江苏、陕西、青海等地区持续帮助贫困学生，资助物资，建立了多个港龙图书馆。现在已经将“龙馨公益”打造成为港龙的公益品牌。

　　房地产行业的发展，离不开优秀的精英人才，在人才机制上，港龙中国遵循“对外优选行业精英，对内培养高潜人才”的原则。在建立多渠道、多层级人才引进体系的同时，通过“港龙学院”构建覆盖各层级、各专业条线的人才培养体系，如针对管培生的“龙跃计划”、新晋管理者的“龙羽计划”、在职干部的“龙翼计划”以及项目总的“龙鹰计划”等。

　　自成立以来，港龙中国始终秉持“用心创新、以诚筑城”的核心价值观，潜心致力于港式国际生活的本土实践，为地产市场带了不一样的新风景。未来,港龙中国将继续顺应时代前行的趋势, 致力成为中国一流的住宅物业开发商，积极探索新时代城市生活美学。